Antes de cualquier cifra, conviene decir qué es este artículo y qué no es. No es un estudio provincial ni una proyección estadística. Es la radiografía de una cartera concreta: las 76 propiedades que Bienes Raíces Cosmos tiene publicadas en venta, ordenadas por ciudad, por tipo y por rango de precio.
Nos parece más útil eso que un pronóstico inventado. Una cartera de 76 inmuebles construida a lo largo de años de trabajo en Otavalo y su zona de influencia dice bastante sobre qué se está ofreciendo y dónde. Léalo como lo que es: la foto de un corredor, no el censo de la provincia.
De dónde salen estos números y qué alcance tienen
Cada cifra sale del inventario propio de la inmobiliaria: propiedades captadas, verificadas y publicadas por nosotros, con precio pedido por el propietario. Tres advertencias antes de seguir.
- Los valores son precios de oferta, no precios de cierre. En una negociación normal hay margen entre uno y otro.
- La cartera está concentrada en Otavalo, porque ahí está nuestra oficina. Eso pesa en la composición de las tablas.
- Aunque el foco es Imbabura, el inventario incluye propiedades en cantones vecinos de Carchi y de Pichincha, donde también operamos.
Usamos la mediana y no el promedio. Con un hotel de $1.750.000 y un terreno de $13.000 en la misma lista, el promedio se distorsiona; la mediana señala el punto donde realmente se acumula la oferta.
Dónde está la oferta: la cartera ciudad por ciudad
| Ciudad | Propiedades | Desde | Hasta | Mediana |
|---|---|---|---|---|
| Otavalo | 52 | $13.000 | $1.750.000 | $125.000 |
| Atuntaqui | 6 | $69.500 | $650.000 | $197.500 |
| Ibarra | 6 | $25.000 | $460.000 | $106.000 |
| Cayambe | 3 | $75.000 | $280.000 | $105.000 |
| Cotacachi | 2 | $39.000 | $420.000 | — |
| El Ángel | 1 | $320.000 | ||
| Bolívar | 1 | $280.000 | ||
| Urcuquí | 1 | $155.000 | ||
| Mira | 1 | $150.000 | ||
La tabla recoge las localidades con presencia propia en la cartera; unas pocas fichas corresponden a otras zonas fuera de este agrupamiento.
Otavalo domina con 52 propiedades de las 76. Eso responde a dónde trabajamos, pero también a algo real del cantón: la oferta otavaleña abarca desde un terreno de $13.000 hasta un hotel de $1.750.000, un abanico que ninguna otra ciudad de la cartera reproduce. Con una mediana de $125.000, Otavalo se sostiene en el segmento de vivienda familiar y de lotes con proyecto.
Atuntaqui llama la atención por el motivo contrario. Solo 6 propiedades, pero con la mediana más alta de toda la tabla: $197.500, frente a los $106.000 de Ibarra. Con tan pocas fichas no se puede generalizar sobre el cantón, aunque sí se puede decir que lo que nos llega de Atuntaqui entra por arriba, con precios de partida de $69.500 y un techo de $650.000.
Ibarra aparece con 6 propiedades arrancando en $25.000. Cayambe suma 3, en un rango estrecho de $75.000 a $280.000 y con mediana de $105.000, muy cerca de la ibarreña. Cotacachi tiene 2 fichas que van de $39.000 a $420.000, distancia demasiado grande entre dos puntos como para leer una tendencia.
Qué se vende: la casa y el terreno mandan
| Tipo | Propiedades | Rango de precios | Mediana |
|---|---|---|---|
| Casa | 35 | $58.000 – $720.000 | $148.000 |
| Terreno | 27 | $13.000 – $225.000 | $60.000 |
| Finca | 5 | $150.000 – $980.000 | $280.000 |
| Hacienda | 3 | $420.000 – $980.000 | $500.000 |
| Hostal | 2 | $320.000 y $1.300.000 | — |
| Departamento | 2 | desde $36.000 | — |
| Galpón | 1 | $125.000 | — |
| Hotel | 1 | $1.750.000 | — |
Entre casas y terrenos se van 62 de las 76 fichas. Todo lo demás cabe en las 14 restantes.
La distancia entre la mediana de la casa ($148.000) y la del terreno ($60.000) es el dato más práctico de esta tabla. Marca el punto donde el comprador de la zona tiene que decidir entre comprar construido o comprar suelo y levantar. Y explica por qué en Otavalo el terreno sigue moviéndose: con $60.000 de mediana entra en presupuestos donde una casa terminada todavía no llega.
El departamento casi no existe en la cartera. Dos fichas, desde $36.000. En un mercado donde la casa individual y el lote concentran la oferta, la vivienda en altura no ha llegado a ser un producto corriente fuera de las cabeceras urbanas más grandes. Quien busque ese formato lo encontrará antes en la capital provincial, y para eso tenemos una sección aparte de departamentos en venta en Ibarra.
El tramo de $100.000 a $200.000 es el corazón de la oferta
| Tramo de precio | Propiedades |
|---|---|
| Menos de $50.000 | 12 |
| $50.000 – $100.000 | 17 |
| $100.000 – $200.000 | 22 |
| $200.000 – $400.000 | 12 |
| Más de $400.000 | 13 |
El tramo más poblado es el de $100.000 a $200.000, con 22 propiedades. Debajo de $100.000 hay 29 fichas sumando los dos primeros escalones, y ahí es donde vive prácticamente todo el terreno de la cartera.
Arriba de $400.000 hay 13 propiedades, más de las que uno esperaría en una zona que no es un mercado de lujo. La explicación no está en la vivienda: son fincas, haciendas y activos turísticos. La hacienda tiene mediana de $500.000 y la finca de $280.000. Los tres inmuebles más caros del inventario son un hotel de $1.750.000, un hostal en el centro de Otavalo de $1.300.000 y una hacienda en Mojandita de Curubí de $980.000.
Ese segmento se comporta con una lógica distinta del resto. No compite por metro cuadrado, sino por lo que el activo produce, y sus compradores rara vez son locales. Si le interesa esa parte del inventario, está desarrollada en haciendas en venta en Imbabura.
La puerta de entrada empieza en $13.000
El extremo inferior de la cartera merece atención porque contradice la idea de que ya no se puede comprar en la zona. Los terrenos más económicos publicados están así:
- Santa Anita — $13.000
- San Pablo del Lago — $18.000
- Quichinche — $20.000
- Monserrath Alto — $24.000
- Ibarra — $25.000
Cinco lotes de $25.000 para abajo, todos en sectores con nombre propio y con demanda real de vivienda. San Pablo del Lago y Quichinche aparecen de forma recurrente en nuestro inventario, igual que Lomatica, Monserrath Alto y Mojandita de Curubí. Son las periferias donde se está construyendo la vivienda de las familias que ya no compran en el centro de Otavalo.
Un dato aparte dice algo sobre la economía local: hay un galpón de 200 m² en Otavalo publicado en $125.000, exactamente la mediana de la ciudad. Que el producto industrial ligero cotice al mismo nivel que la vivienda mediana habla de un cantón donde el taller y la bodega de producción textil siguen teniendo comprador.
Qué puede leer de esto quien va a comprar
Con la mediana de Otavalo en $125.000 y la de la casa en $148.000, un presupuesto situado en esa franja le pone al alcance la mitad de la oferta de casas. Debajo de $100.000 el juego cambia: ahí lo que hay es terreno, y la decisión pasa a ser cuánto tiempo y cuánto capital adicional puede poner en construir.
La diferencia entre las medianas de Atuntaqui y de Ibarra —$197.500 contra $106.000— tiene una lectura práctica para quien es flexible con la ubicación. Ampliar la búsqueda a más de un cantón cambia el tipo de propiedad que su presupuesto alcanza, más que negociar duro en uno solo. Sobre cómo se comportan las distintas zonas a lo largo del tiempo escribimos aparte en plusvalía en Imbabura por zonas.
Qué puede leer de esto quien va a vender
Si su casa está entre $100.000 y $200.000, entra en el tramo con 22 propiedades compitiendo. Ese es el rango donde el precio pedido decide si le llaman o no, porque el comprador tiene con qué comparar dentro del mismo presupuesto.
Si su propiedad supera los $400.000, el escenario es el opuesto: hay 13 fichas en ese tramo, pero muchos menos compradores, y el ciclo de venta se mide en meses. Ahí el precio pesa menos que la ficha técnica, las fotografías y la documentación en orden.
Si lo que vende es un terreno, el número a tener en la cabeza es $60.000 de mediana, con un techo de $225.000 en toda la cartera. Un lote pedido muy por encima de ese techo se queda publicado. Contraste su caso con lo que hay listado en terrenos en venta en Imbabura y en casas en venta en Otavalo.
Lo que estos datos no le pueden decir
Ser claro con los límites vale más que estirar la información:
- No son precios de cierre. Todo lo anterior son valores pedidos por los propietarios.
- No hay serie histórica. Es una foto del inventario actual, así que no sirve para afirmar que algo subió o bajó respecto de años anteriores.
- No es la provincia. Con 6 fichas de Ibarra o 3 de Cayambe no se describe un cantón completo.
- No mide la demanda. Sabemos qué se ofrece; el ritmo de venta de cada tramo es otra conversación, y esa se tiene caso por caso.
La única cifra que decide su operación es el avalúo de su propiedad, hecho sobre el terreno. Las medianas sirven para saber si va bien encaminado, no para poner un precio.
Preguntas frecuentes
¿Por qué usan la mediana en lugar del precio promedio?
Porque en una cartera que va de $13.000 a $1.750.000, unas pocas propiedades caras levantan el promedio y dan una imagen falsa. La mediana es el valor central: la mitad de las propiedades está por debajo y la mitad por encima.
¿Con cuánto se puede comprar un terreno en la zona de Otavalo?
La mediana de terreno en la cartera es de $60.000, y el rango completo va de $13.000 a $225.000. Los lotes más económicos publicados están en Santa Anita ($13.000), San Pablo del Lago ($18.000) y Quichinche ($20.000). Al presupuesto del lote hay que sumarle escrituración, servicios básicos y construcción.
¿Por qué hay tan pocos departamentos en la lista?
Porque la vivienda en altura todavía no es un producto corriente en esta zona. En la cartera hay 2 departamentos, desde $36.000, frente a 35 casas y 27 terrenos. El comprador local sigue prefiriendo casa con terreno o lote para construir.
¿Estos números sirven para poner el precio de mi propiedad?
Sirven de referencia, no de tasación. Dos casas en la misma calle pueden separarse bastante en precio según el estado de la construcción, el frente, el acceso vehicular o la situación de los papeles. Para fijar precio se necesita una visita y un avalúo. Le explicamos el procedimiento en avalúos inmobiliarios en Ecuador.
Conversemos sobre su caso concreto
Si quiere saber en qué tramo cae su propiedad o qué le alcanza con el presupuesto que tiene, escríbanos y lo revisamos con el inventario en la mano. Atiende CBR. Eduardo Guerrero, corredor de bienes raíces certificado, con más de veinte años trabajando el mercado de Imbabura.
- Oficina: García Moreno 356 y Roca, Otavalo
- Teléfonos: (06) 292 1250 · 098 853 9308 · 098 403 8833
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